(Seite zurück:BGH: Mietnebenkosten - Wasserabrechnung nach Wohnungsgröße)
15/04 2008:
Nur die Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung der Nebenkosten innerhalb der gesetzlichen Frist wahrt die Nachforderung.
Der Bundesgerichtshof hat darüber zu entscheiden, ob der Vermieter Betriebskosten nachfordern kann, wenn er dem Mieter zwar vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist (31.12. des Folgejahres) keine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt hat, der Mieter aber zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen.
Geklagt hat die Vermieterin einer bis Ende Januar 2005 gemieteten Wohnung. Mit ihrem Kündigungsschreiben vom Oktober 2004 baten die Mieter ihre Vermieterin, ihnen die noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen, unter anderem für 2003, bis Ende März 2005 zukommen zu lassen. Mit Schreiben vom 5. November 2004 erteilte der Hausverwalter den Mietern die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2003 mit einer Nachforderung von 602,84 €.
Einer der Verteilerschlüssel war wie folgt erläutert: "Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate". Dazu heißt es: "Gesamtsumme 3816,00", "Ihr Anteil 1176,00"; in der Zeile darunter war die Zahl "12,00" aufgeführt. Die Vermieterin hat behauptet, die Mieter hätten dem Hausverwalter im Dezember 2004 und Januar 2005 zugesagt, die Nachforderung zu begleichen. Anfang Februar 2005 machten die Beklagten geltend, die Betriebskostenabrechnung sei unverständlich. Daraufhin präzisierte der Hausverwalter mit Schreiben vom 23. März 2005 den Verteilerschlüssel.
Die Mieter haben die Nebenkostennachforderung nicht beglichen und es kam zu Klage. Der BGH hat nun die Betriebskostenabrechnung als unverständlich und damit formell nicht ordnungsmäßig eingeordnet. Dem durchschnittlichen Mieter erschließt sich nicht, dass die unter "Gesamtsumme" angeführte Zahl "3816,00" das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318,00 m² und den zwölf Monaten des Jahres sein soll. Ebenso wenig wird klar, dass sich die unter "Ihr Anteil" angegebene Zahl "1176,00" aus der Wohnfläche der vom Beklagten gemieteten Wohnung von 98,00 m² multipliziert mit zwölf Monaten ergeben soll.
Die Korrekturabrechnung vom 23. März 2005 war für 2003 verspätet, weil die Vermieterin keine ordnungsgemäße Abrechnung bis zum 31.12.2004 vorlegte. Daher konnte die Vermieterin nichts mehr nachfordern.
Die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist eine Ausschlussfrist. Selbst wenn die Beklagten dem Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der Nachforderung zugesagt haben sollten, hat die Ausschlussfrist damit nicht neu begonnen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkennt, findet auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Der Zweck der Ausschlussfrist besteht darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Dieser Zweck steht ihrer vollständigen Erneuerung entgegen.
Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07
(Nächste Seite:BGH: Betriebskostenumlage nach Personenzahl)
Gericht und Urteil: BGH: Unverständlichen Nebenkostenabrechnung - keine Nachforderung
15/04 2008:
Nur die Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung der Nebenkosten innerhalb der gesetzlichen Frist wahrt die Nachforderung.
Der Bundesgerichtshof hat darüber zu entscheiden, ob der Vermieter Betriebskosten nachfordern kann, wenn er dem Mieter zwar vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist (31.12. des Folgejahres) keine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt hat, der Mieter aber zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen.
Geklagt hat die Vermieterin einer bis Ende Januar 2005 gemieteten Wohnung. Mit ihrem Kündigungsschreiben vom Oktober 2004 baten die Mieter ihre Vermieterin, ihnen die noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen, unter anderem für 2003, bis Ende März 2005 zukommen zu lassen. Mit Schreiben vom 5. November 2004 erteilte der Hausverwalter den Mietern die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2003 mit einer Nachforderung von 602,84 €.
Einer der Verteilerschlüssel war wie folgt erläutert: "Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate". Dazu heißt es: "Gesamtsumme 3816,00", "Ihr Anteil 1176,00"; in der Zeile darunter war die Zahl "12,00" aufgeführt. Die Vermieterin hat behauptet, die Mieter hätten dem Hausverwalter im Dezember 2004 und Januar 2005 zugesagt, die Nachforderung zu begleichen. Anfang Februar 2005 machten die Beklagten geltend, die Betriebskostenabrechnung sei unverständlich. Daraufhin präzisierte der Hausverwalter mit Schreiben vom 23. März 2005 den Verteilerschlüssel.
Die Mieter haben die Nebenkostennachforderung nicht beglichen und es kam zu Klage. Der BGH hat nun die Betriebskostenabrechnung als unverständlich und damit formell nicht ordnungsmäßig eingeordnet. Dem durchschnittlichen Mieter erschließt sich nicht, dass die unter "Gesamtsumme" angeführte Zahl "3816,00" das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318,00 m² und den zwölf Monaten des Jahres sein soll. Ebenso wenig wird klar, dass sich die unter "Ihr Anteil" angegebene Zahl "1176,00" aus der Wohnfläche der vom Beklagten gemieteten Wohnung von 98,00 m² multipliziert mit zwölf Monaten ergeben soll.
Die Korrekturabrechnung vom 23. März 2005 war für 2003 verspätet, weil die Vermieterin keine ordnungsgemäße Abrechnung bis zum 31.12.2004 vorlegte. Daher konnte die Vermieterin nichts mehr nachfordern.
Die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist eine Ausschlussfrist. Selbst wenn die Beklagten dem Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der Nachforderung zugesagt haben sollten, hat die Ausschlussfrist damit nicht neu begonnen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkennt, findet auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Der Zweck der Ausschlussfrist besteht darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Dieser Zweck steht ihrer vollständigen Erneuerung entgegen.
Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07
(Nächste Seite:BGH: Betriebskostenumlage nach Personenzahl)
§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten
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g(16712176)a(1485474))
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